Economia: cos’è l’accollo mutuo e come funziona

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Economia: cos’è l’accollo mutuo e come funziona
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Quando si tratta di vendere o acquistare un’abitazione ci sono diversi strumenti da poter utilizzare per portare al termine le operazioni. Uno di questi strumenti è l’accollo mutuo, ossia un accordo stipulato tra il soggetto che ha attivato un mutuo ed un altro soggetto che decide di far fronte ai debiti dell’altro nei confronti dell’istituto di credito.

L’accollo del mutuo si effettua quando si decide di vendere un immobile sul quale grava ancora un mutuo ipotecario: in questo caso chi compra decide di continuare a pagare, subentrando al contraente iniziale, le rate del mutuo restanti e completare così un atto di compravendita nella quale il prezzo di vendita costituisce solo una parte della transazione.

In questo caso, dunque, l’acquirente rileva dal proprietario il suo mutuo ipotecario, il cui ammortamento deve risultare correttamente in essere, devono cioè risultare pagate regolarmente tutte le rate precedenti all’accordo.

In questo caso è sufficiente un rogito notarile e la banca creditrice che interviene per rendere l’accordo irrevocabile. Il notaio, dopo aver contattato la banca e verificato l’importo residuo del mutuo da accollare, riferisce all'acquirente l’ammontare del debito, specificando l’eventuale importo rimanente.

Così facendo l’acquirente non dovrà aver accesso ad una nuova pratica di mutuo, risparmiando i costi di istruttoria e di perizia. Con l’accollo mutuo anche le spese notarili sono ridotte. Non dovendo iscrivere ipoteca (già presente sull’immobile), al professionista andranno corrisposti gli oneri per il solo atto di compravendita (proporzionale al prezzo indicato), ma non quelli per l’atto di mutuo che è proporzionale al valore dell’ipoteca iscritta.

Il tutto si svolge, quindi, in presenza di un notaio attraverso una semplice compravendita, con accollo, senza che la banca (o la finanziaria) creditrice venga chiamata in causa. Viceversa se il creditore aderisce all’accordo rende anche il nuovo debitore responsabile nei propri confronti. Al debitore originario se ne aggiunge così uno nuovo: da qui il nome di accollo cumulativo. L’accollo mutuo è molto utilizzato anche quando di mezzo c’è un mutuo ipotecario, ovvero un’obbligazione nei confronti di un istituto di credito per l’acquisto di un immobile. Una pratica perfetta in casistiche particolari, ma ideale anche per la più classica delle compravendite.

Esistono due tipi di accollo: quello cumulativo e quello liberatorio: il primo è un semplice accordo tra titolare del mutuo ipotecario e accollante. Si chiama così perché il debitore originario e quello subentrante si cumulano, appunto. Questo tipologia di accollo è quella più semplice e più frequente, tuttavia non libera il venditore dell’immobile dagli impegni originariamente assunti, restando obbligato in solido nei confronti del creditore.  

L’accollo mutuo liberatorio, invece, avviene quando chi cede il mutuo non ha più nessun legame con il creditore che deve, dunque, dare il proprio benestare e successivamente può rivalersi solo sull’accollante. La banca, essendo parte attiva nella compravendita, valuta il merito creditizio di chi si appresta ad acquisire il mutuo originario attraverso una vera e propria pratica. Questo può incidere sui costi finali dell’operazione e non è scontato che l’istituto di credito rilasci il proprio placet all’accordo liberatorio. Può accadere inoltre che vengano richieste ulteriori garanzie al compratore.

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